▶ 매매
→ 매매계약체결과 매매계약서 작성
1. 매매란 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하여 효력이 생기는 계약입니다. 소유권 전부에 대한 매매, 소유권 일부에 대한 매매, 공유부동산의 매매, 공유지분 또는 일부 매매 등의 형태가 있습니다. 이러한 매매가 소유권이전등기의 원인이 됩니다.
2. 매매계약서는 일반적으로 공인중개사가 있는 경우에는 공인중개사가, 공인중개사가 없는 경우에는 당사자가 각 작성하는 것이 원칙이나, 그 계약서로 검인을 받기 곤란한 경우(매매가액 조정, 계약서 내용의 부실, 계약서 미작성 등)에는 법무사 등 대리인이 매매계약서를 작성해 주는 것이 현실입니다.
3. 이때 매매금액은 매도인이 발급해 온 개별주택가격확인서나 공동주택가격확인서(대부분 인터넷으로 검색이 가능함)를 참조하여 그 금액 이상으로 당사자가 요구하는 금액으로 정하고, 가급적 당사자로 하여금 직접 매매계약서에 매매대금을 기재하게 하는 것이 좋습니다.
→ 토지, 건축물대장등본발급
등기신청대상 부동산의 종류에 따라 부동산소재지 관할시·군청에서 토지대장등본, 임야대장등본, 건축물대장등본을 발급받고, 타관할 등본발급 시에는 팩스민원신청을 동사무소 및 기타 시·군청에서 신청하여 발급받으면 됩니다.
→ 부동산거래계약신고 및 신고필증, 정부수입인지첨부
부동산거래계약신고및신고필증, 계약서 원본 또는 판결서(판결이 소유권이전의 원인인 경우) 등의 정본과 그 사본 2통을 그 부동산을 관할하는 시장·구청장·군수에게 신고를 하여야 합니다.
→ 소유권이전등기 신청서 작성
매매로 인한 소유권이전등기는 매도인이 등기의무자이고 매수인이 등기권리자입니다.
신청서의 기재사항을 요건에 맞게 기재하셔야 합니다.
→ 취득세 신고서 등 서류 작성
취득세 고지서를 발급받기 위하여는 지방세법에 따라 취득세 신고서를 작성ㆍ제출하여야 하므로 신고서를 작성하고 대리인란에 법무사 인적사항을 기재한 뒤 날인합니다.
→ 취득세 고지서 발급 및 납부
관할시·군·구청 세무과에 가셔서 위 신고서 서류와 토지대장, 건축물대장사본 및 실거래신고서 사본을 함께 제출하여 취득세 고지서를 발급받습니다. 취득세(취득세+ 등록세)는 기존 취득세인 매매대금의 2% + 등록세는 매매금액의 2%이며, 다만 주택 거래시에 대하여는 )은 취득세(취득세+등록세) 매매대금의 2%를 적용합니다. 지방교육세는 등록세액의 20%이고, 농어촌특별세(감면농특세포함)는 취득세의 50%입니다. 등록세영수필증 중 등기소보관용은 신청서 '을'지 빈 공간에 풀로 붙이고 등기소에서 세입관서통보용은 핀 등으로 고정시키거나 접어서 제출하시면 됩니다.
→ 제3자의 동의, 허가 또는 승낙
제3자의 동의, 허가 또는 승낙을 증명하는 서면이 없는 경우에 등기원인이 무효 또는 취소가 되는 경우가 있습니다. 이를 미연에 방지하기 위함입니다.
① 농지취득자격증명 - 매매부동산이 농지인 경우 첨부
② 토지거래허가서 - 매매목적물인 토지가 토지거래 허가구역인 경우 첨부
→ 국민주택채권매입(공유물을 공유지분율에 따라 분할하여 이전등기를 하는 경우와 신탁 또는 신탁종료에 따라 수탁자 또는 위탁자에게 소유권이전등기를 하는 경우는 제외)
① 할인할 경우 : 채권매입금액 × 할인율 = 할인금액
② 국민주택채권을 매입후 발급받은 영수증에서 국민주택채권발행번호를 확인하고 등기신청서에 기재합니다.
→ 등기신청수수료 매입
부동산 개수당 15,000원, 집합건물은 건물과 대지권을 합친 개수당 15,000원의 등기신청수수료를 등기신청서 을지 하단에 첩부하여야 합니다. 등기신청수수료를 대개 등기소 안의 은행(제일, 신한 등)에서 매입합니다.
→ 관할 등기소에 등기신청서 제출
<편철순서>
① 등기신청서 갑지, 을지
② 위임장
③ 인감증명서(매도인의 매매용 인감 : 매수인의 인적사항 기재요)
④ 매매계약서 사본
⑤ 매매거래신고필증
⑥ 각종대장(토지대장, 건축물관리대장)
⑦ 주민등록등본(매도인과 매수인)
⑧ 신청서 갑지와 을지(시청통보용부본)
⑨ 매매계약서 원본(→등기필정보이 됨)
⑩ 매도인의 등기필정보
⑪ 확인서면(등기필정보을 분실한 경우)
위의 순으로 편철한 후 날인누락여부 및 취득세 영수필증, 등기신청수수료 매입유무를 확인하여 부동산소재지 관할등기소에 제출합니다.
※ 준비서류
→ 등기의무자(매도인)
1. 등기필정보
※ 확인서면 (분실된 경우 매도인 신분증 사본과 함께 확인 서면란에 우무인을 날인하여야 합니다)
2. 주민등록초본 1통 (주소이력사항 포함)
3. 부동산매도용 인감증명서 (부동산 매수자란에 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소 기재요)
4. 인감도장
→ 등기권리자(매수인)
1. 주민등록등본 1통/주택일 경우 가족관계증명서 1통
2. 토지대장
3. 건축물관리대장
4. 도장
5. 국민주택채권매입 영수증 (주택채권발행번호 기재 시 필요)
6. 토지이용계획확인서(토지가 대상일 때)
7. 토지거래허가증 또는 농지취득자격증명원(농지가 토지거래허가대상일 때에는 토지거래허가만 받으면 됨)
8. 부동산거래계약신고필증
9. 자금조달계획서(주택: 투기과열지구 또는 조정대상지역의 경우)
▶ 증여
→ 증여계약서 작성
증여란 당사자의 일방이 무상으로 재산을 상대방에게 증여하는 의사표시를 하고 상대방이 이를 승낙함으로써 성립하는 계약입니다. 소유권이전등기를 하기 전에 먼저 이 증여계약이 이루어져야 합니다.
→ 부채증명서 발급 혹은 증여확인서 작성
수증인이 증여인의 부채를 인수할 때에는 부동산등기부등본과 부채증명서를 첨부하면 족하고 부담부증여에 따른 유상취득으로 인정되어 증여세율이 아닌 매매세율에 따른 등록세를 부담하지만, 부채가 있어도 증여인의 부채를 인수하지 않을때에는 부채를 인수하지 않는다는 취지의 확인서를 세무과에 제출하여 증여세율에 따른 등록세를 부담하여야 합니다.
따라서 수증 받을 부동산에 부채가 있어 수증인이 증여인의 그 부채를 인수할 때에는 부채증명서를 채권자로부터 발급해 오도록 하고, 부채가 있어도 증여인의 부채를 인수하지 않을때에는 부채를 인수하지 않는다는 취지의 확인서를 수증인이 작성하도록 하여야 합니다.
→ 증여계약서 검인
계약서 원본과 그 사본 2통을 그 부동산을 관할하는 시장, 구청장, 군수에게 제출하여 검인을 받아야 합니다.
→ 소유권이전등기신청서 작성
요건에 맞게 등기신청서를 작성하고, 등기의무자(증여자)와 등기권리자(수증자)가 공동으로 신청하여야 합니다.
→ 토지대장, 건축물관리대장 등 발급
등기신청대상 부동산의 종류에 따라 부동산소재지 관할시, 군청에서 토지대장등본, 임야대장 등본, 건축물대장등본을 발급받고, 타관할 등본발급신청 시에는 팩스민원신청을 동사무소 및 기타, 시, 군청에서 신청하여 발급 받으시면 됩니다.
→ 취득세 신고서 등 서류 작성
취득세고지서를 발급받기 위하여는 지방세법에 따라 별지의 취득세 신고서를 작성ㆍ제출하여야 하므로 신고서를 작성하고 대리인란에 법무사 인적사항을 기재한 뒤 날인합니다.
→ 취득세고지서 발급 및 납부
관할시, 군, 구청 세무과에 위 신고서 서류와 부동산등기부등본, 부채증명서(수증받을 부동산에 부채가 있어 수증인이 증여인의 그 부채를 인수할 때), 증여확인서(증여인의 부채를 인수하지 않을 때에는 부채를 인수하지 않는다는 취지의 확인서)를 제출하여 취득세 고지서를 발급 받습니다. 취득세(예전 취득세 증여금액의 2%+등록면허세는 증여금액의 1000분의 15)이며, 농어촌특별세은 예전 취득세의 10%이고, 지방교육세는 등록면허세의 20%이나 부채를 부담할 때에는 유상취득으로 보고 등록면허세는 1000분의 20, 지방교육세는 등록면허세의 20%입니다.
→ 국민주택채권 매입
① 매입할 경우
ⓐ 시가표준액이 1,000만원 이상 5,000만원 미만일 경우에 특별시, 광역시는 시가표준액의 18/1000 기타지역은 14/1000입니다.
ⓑ 시가표준액이 5,000만원 이상 1억5천만원 미만일 경우에 특별시, 광역시는 시가표준액의 28/1000, 기타 지역은 25/1000입니다.
ⓒ 시가표준액이 1억5천만원 이상일 경우에 특별시, 광역시는 시가표준액의 42/1000, 기타지역은 39/1000입니다.
② 할인할 경우- 채권매입금액에 할인율을 곱하면 할인금액이 나옵니다.
③ 국민주택채권을 매입 후 발급받은 영수증에서 주택채권발행번호를 확인하고 등기신청서에 기재합니다.
→ 등기신청수수료 매입
부동산 개수당 15,000원, 집합건물은 건물과 대지권을 합친 개수당 15,000원어치의 등기신청수수료를 등기신청서 '을'지 하단에 첨부하여야 합니다. 등기신청수수료는 등기소 내 은행(제일, 조흥)에서 매입합니다.
→ 관할등기소에 등기신청서 제출
등기신청서 갑지, 을지/ 위임장/ 인감증명서(증여자)/ 증여계약서 사본/ 각종 대장/ 주민등록등본(증여자, 수증자)/ 신청서 갑지, 을지(시청통보용 부본)/ 등기필정보(증여계약서 원본 및 증여자의 소유권이전 관한 등기필정보) 순으로 편철한 후 날인누락 여부 및 취득세 영수필증, 등기신청수수료 매입유무를 확인하여 부동산소재지 관할등기소에 제출합니다.
※ 준비서류
→ 등기권리자(수증자)
1. 부동산등기부등본(증여인의 부채 여부 확인용) 1통
2. 주민등록초본 1통
3. 도장
4. 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원(토지가 대상일 때) 각 1통
5. 국민주택채권매입 영수증(주택채권발행번호 기재 시 필요) 1통
6. 증여확인서 ( 부동산에 부채가 있으나 인수하지 않는 경우) 1통
→ 등기의무자(증여자)
1. 인감증명서(부동산매도용이 아님) 1통
2. 주민등록초본(주소이력 포함) 1통, 주택일 경우 가족관계증명서 1통
3. 인감도장
4. 등기필정보
5. 부채증명서 (부동산에 부채가 있을 경우 채권자로부터 받음) 1통
▶ 대물변제
→ 토지대장, 건축물대장
등기신청대상 부동산의 종류에 따라 부동산소재지 관할시·군청에서 토지대장등본, 건축물대장등본을 발급받고, 타관할 등본발급 시에는 팩스민원신청을 동사무소 및 기타 시·군청에서 신청하여 발급받으면 됩니다.
→ 대물변제계약서 작성 및 실거래신고, 정부수입인지 첨부
대물변제라 함은 채무자가 본래 이행하여야 할 급여에 갈음하여 다른 급부를 함으로써 채무를 소멸시키는 계약입니다. 대물변제 당사자는 서로 합의하에 대물변제계약서를 작성하고 그 원본과 사본 2통, 토지대장등본, 건축물대장등본, 공시지가확인원을 그 부동산을 관할하는 시장·구청장·군수에게 제출하여 실거래신고 하여야 합니다.
※ 정부수입인지는 아래의 기준표와 같이 첨부합니다.
→ 소유권이전등기 신청서 작성
등기원인을 대물변제로 한 소유권이전등기 신청서를 요건에 맞게 작성하여야 합니다. 대물변제로 인하여 소유권을 취득하게 되는 자가 등기권리자로서 등기청구권을 가지고, 그로 인하여 소유권을 상실하게 되는 자가 등기의무자가 됩니다.
→ 취득세 신고서 등 서류 작성
취득세고지서를 발급받기 위하여는 지방세법에 따라 취득세 신고서를 작성 ㆍ제출하여야 하므로 신고서를 작성하고 대리인 란에 법무사 인적사항을 기재한 뒤 날인합니다.
→ 취득세 고지서 발급 및 납부
관할 시, 군, 구청 세무과에 가셔서 토지, 임야, 건축물대장 및 검인받은 계약서를 제시하면 취득세납부고지서를 받을 수 있습니다. 취득세(예전 취득세 변제금액의 2%+등록세는 변제금액의 1000분의 20)이며 지방교육세는 등록세액의 20%이며, 농어촌특별세는 예전 취득세의 10%입니다. 납부한 고지서 중 영수필증의 「등기소보관용」은 신청서 '을'지 빈 공간에 붙이고, 「등기소에서 세입관서 통보용」은 핀 등으로 고정시켜서 제출하시면 됩니다.
→ 국민주택채권매입
① 국민주택채권 매입액은 우측 메뉴의 국민주택채권을 클릭하시면 상세히 설명되어 있습니다.
② 할인할 경우 : 채권매입금액 × 할인율 = 할인금액
③ 국민주택채권을 매입후 발급받은 영수증에서 주택채권발행번호를 확인하고 등기신청서에 기재합니다.
→ 등기신청수수료 매입
부동산 개수당 15,000원, 집합건물 개수당 15,000원어치의 등기신청수수료를 등기신청서 을지 하단에 첨부하여야 합니다. 등기신청수수료를 대개 등기소 안의 은행(제일, 신한 등)에서 매입합니다.
→ 관할등기소에 제출
등기신청서 갑지 ,을지/ 위임장/ 인감증명서/ 대물변제계약서 사본/ 각종 대장/ 주민등록등본/ 신청서 갑지, 을지(시청통보용 부본)/ 대물변제계약서/ 등기필정보 순으로 편철한 후 날인누락 여부 및 취득세 영수필증, 등기신청수수매입유무를 확인하여 부동산소재지 관할등기소에 제출합니다.
→ 준비서류
1. 주민등록등본(양도인, 양수인)
2. 인감증명서(양도인)
3. 등기필정보(양도인의 소유권에 관한 등기필정보)
4. 토지대장
5. 건축물대장
6. 국민주택채권매입 영수증 (주택채권발행번호 기재 시 필요)
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