▶ 설정
→ 당사자 간의 금전거래 등에 관한 계약합의
근저당권은 계속적인 거래관계에서 발생하는 불특정채권을 장래의 결산기에 이르러 일정한 한도(일반적으로 채권최고액)까지 담보하는 특수한 저당권으로 민법상 물권에 속하는 권리로써 현재 부동산 담보 시 대표적으로 이용하고 있다.
보통의 저당권이 채권자와 채무자 사이의 특정의 채권을 담보하기 위한 것임에 반하여 근저당권은 그들 사이의 계속적인 거래관계가 예상되는 계약(통상 기본계약이라 함 - 금전소비대차계약, 물품공급계약 등) 등에 기하여 채권액이 증감하다가 최종결산기에 이르러 잔존하는 채권액을 확정하고 채권최고액의 범위 내에서 담보한다는 점이 다르다.
따라서 근저당권설정등기를 하기위하여는 당사자, 즉 채권자(근저당권자)와 채무자(근저당권설정자가 대부분이나 다를 수도 있음)간에 채권적 합의가 선행되어야 한다.
→ 원인증서작성
근저당권은 금융기관과 개인 또는 개인과 개인 사이에서 많이 발생하는데, 금융기관과 개인 사이에서는 금전소비대차약정서, 당좌대월약정서, 어음거래약정서 등이 있고, 개인과 개인 사이에서는 차용증 등 금전소비대차약정서가 대부분을 차지하고 기타 도매상과 소매상 간의 계속적인 물품공급약정서 등이 있습니다. 따라서 근저당권설정등기를 하기 위하여는 반드시 위와 같은 원인증서를 작성하여야 한다.
→ 근저당권설정계약서 작성
이 계약서는 법원에 등기할 때 제출하여야 하는 계약서로서 담보제공자(채무자)는 인감을 날인하고 인감증명서를 함께 첨부하여야 하며, 피담보채권의 최고액으로서 등기되는 것은 채권원본만의 한도액이 아니라, 이자를 포함하는 원리금을 채권최고액으로 기재하여야 한다.
→ 근저당권설정등기 신청서 작성
원인증서와 근저당권설정계약서에 따라 근저당권설정등기신청서를 작성하여야 한다.
→ 등록면허세 고지서 발급 및 납부
관할시, 군, 구청 세무과에 가셔서 설정계약서 사본이나 등기신청서 사본을 제시하면 등록면허세 납부고지서를 발급받을 수 있다. 등록면허세는 설정금액(채권최고액) × 0.002 이며, 지방교육세는 등록면허세액의 20%이며, 등록면허세 영수필증 중 등기소보관용은 신청서 "을" 지 빈 공간에 풀로 붙이고, 등기소에서 세입관서 통보용은 핀 등으로 고정시키거나 접어서 제출하시면 된다. (등록면허세 납부의무자는 근저당권자로 기재함)
→ 국민주택채권매입
① 근저당권 설정금액 2천만원 미만일경우는 면제됨
② 근저당권 설정금액 2천만원 이상일 경우 설정금액 × 10/1,000 =채권매입금액
(다만, 매입금액이 10억원을 초과하는 경우에는 10억으로 한다.)
③ 할인할 경우 : 채권매입금액 × 할인율 = 할인금액
④ 국민주택채권을 매입 후 발급받은 영수증에서 주택채권발행번호를 확인하고 등기신청서에 기재한다.(채권매입의무자는 근저당권설정자임)
→ 등기신청수수료 매입
부동산 개수당 15,000원씩, 집합건물은 15,000원어치의 등기신청수수료를 등기신청서 을지 하단에 첨부하여야 한다. 등기신청수수료를 대개 등기소 안의 은행이나 등기소에서 제일 근접한 은행에서 매입하니 참고
→ 물건지 관할등기소에 등기신청서 제출
등기신청서 갑지, 을지, 등기위임장, 근저당권설정자(채무자) 인감증명서, 주민등록등(초)본, 근저당권설정계약서, 등기권리증 순서로 편철한 후 날인누락여부 및 등록면허세 영수필증, 국민주택채권매입필증, 등기신청수수료 매입유무를 확인하여 관할등기소에 제출한다.
→ 준비서류
근저당권설정자(담보제공자)
1. 등기필정보(등기권리증) ※ 등기필증을 분실된 경우는 확인서면을 작성하여야 한다
2. 인감증명서 1통 - 법인인 경우 법인등기사항증명서,법인인감증명서
3. 인감도장 - 법인인 경우 법인인감도장
4. 주민등록초본 1통 - 주소변동사항 포함
근저당권자(채권자)
1. 주민등록초본 1통 (법인일 경우는 법인등기사항증명서)
2. 도장( 인감도장이 아니라도 무방함)
3. 국민주택채권매입 영수증 (매입의무자=저당권설정자 주택채권발행번호 기재 시 필요)
▶ 말소
→ 근저당권설정자 또는 채무자의 채무변제
근저당권은 피담보채권이 확정된 때에는 그 채권을 전부 변제하면 소멸합니다. 피담보채권이 확정되기 전이라도 채무가 변제 등으로 전부 소멸하고 있으면 기본계약인 설정계약을 해지하여 근저당권을 소멸시킬 수 있다.
→ 해지증서 작성
근저당권이 소멸하면 근저당권자는 근저당권의 말소를 허락하는 해지증서를 작성해야 한다.
→ 등기신청서 작성
등기원인을 근저당권말소로 한 근저당권말소등기 신청서를 작성해야 한다.
→ 등록면허세 고지서 발급 및 납부
관할 시, 군, 구청 세무과에 가시면 등록면허세 납부고지서를 받을수 있다. 등록면허세는 건당 6,000원이며 교육세는 등록면허세액의 20%입니다. 납부한 고지서 중 영수필증의 「등기소보관용」은 신청서 '을'지 빈 공간에 붙이고, 「등기소에서 세입관서 통보용」은 핀 등으로 고정시켜서 제출하시면 된다.
→ 등기신청수수료 매입
부동산 개수당 3,000원어치의 등기신청수수료를 등기신청서 을지 하단에 첩부하여야 한다. 등기신청수수료는 대개 등기소 안의 은행(제일,신한등)에서 매입한다.
→ 관할등기소에 제출
등기신청서 갑지,을지, 해지증서, 위임장, 등기필정보 순으로 편철한 후 날인누락 여부 및 등록면허세 영수필증, 등기신청수수료 매입유무를 확인하여 부동산소재지 관할등기소에 제출한다.
→ 준비서류
1. 등기필정보(근저당권자)
2. 주민등록초본 - 주소이력포함 (법인- 법인등기부등본: 말소사항포함)
3. 원칙은 필요 없음 다만, 등기필정보 분실 시 인감도장, 인감증명 (법인- 법인인감증명, 법인인감도장)필요
4. 신분증 지참 (본인 참석 시)
▶ 이전
→ 채권의 양도
① 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전 기본계약서 상의 채권자의 지위가 제3자에게 양도된 경우에 당사자들은 근저당권이전등기를 신청할 수 있습니다.
② 근저당권의 피담보채권이 확정된 후 그 피담보채권이 양도 또는 대위변제된 경우에도 당사자들은 근저당권이전등기를 신청할 수 있습니다.
→ 근저당권 양도계약서 작성
근저당권이전등기 신청의 당사자는 서로 합의하여 근저당권을 제3자에게 전부 또는 일부 양도한다는 근저당권양도 계약서를 작성하여야 합니다.
→ 등기신청서 작성
① 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전 채권자의 지위가 제3자에게 양도된 경우에는 계약 양도를 등기원인으로 한 등기신청서를 작성하여야 합니다.
② 근저당권의 피담보채권이 확정된 후 피담보채권이 양도 또는 대위변제된 경우에는 확정채권 양도 또는 확정채권 대위변제를 등기원인으로 한 등기신청서를 작성하여야 합니다.
→ 국민주택채권 매입
① 매입할 경우 : 저당권설정금액이 2천만원이 넘을 경우 저당권설정금액의 10/1000입니다.
(다만, 매입금액이 10억원을 초과하는 경우에는 10억으로 한다.)
② 할인할 경우 : 채권매입금액 × 할인율 = 할인금액
③ 국민주택채권을 매입 후 발급받은 영수증에서 주택채권발행번호를 확인하고 등기신청서에 기재합니다.
→ 등록면허세 고지서 발급 및 납부
관할 시, 군, 구청 세무과에 양도계약서 사본을 제출하시면 등록면허세 납부고지서를 받을 수 있습니다. 등록면허세는 양도할 채권최고액의 20/1000이며, 지방교육세는 등록면허세액의 20%입니다. 납부한 고지서 중 영수필증의 「등기소보관용」은 신청서 '을'지 빈 공간에 붙이고, 「등기소에서 세입관서 통보용」은 핀 등으로 고정시켜서 제출하시면 됩니다.
→ 등기신청수수료 매입
부동산 개수당 15,000원어치의 등기신청수수료를 등기신청서 을지 하단에 첩부하여야 합니다. 등기신청수수료는 대개 등기소 안의 은행(제일, 신한 등)에서 매입합니다.
→ 관할등기소에 제출
등기신청서 갑지,을지, 근저당권양도계약서, 위임장, 등기필정보, 순으로 편철한 후 날인누락 여부 및 등록면허세 영수필증, 등기신청수수료 매입유무를 확인하여 부동산소재지 관할등기소에 제출합니다.
→ 준비서류
※ 양도인의 경우
1. 인감증명서 - 법인의 경우 법인인감증명(등기소제출할 서류는 아님)
2. 등기필정보
3. 주민등록초본 (주소이력포함) - 법인의 경우 법인등기부등본(말소사항포함)
4. 인감도장 - 법인인 경우 법인인감도장
5. 내용증명 (양도통지서-소유자에게 발송)
6. 국민주택채권매입 영수증 (주택채권발행번호 기재시 필요)
7. 신분증 지참 (본인참석)
※ 양수인의 경우
1. 주민등록등본 - 법인인 경우 법인등기부등본
2. 도장 - 법인인 경우 법인인감도장
▶ 변경
→ 근저당권의 변경사항
① 채권최고액 변경
채권최고액의 증액 또는 감액은 당해 근저당권변경으로 보아 변경등기를 신청 할수 있습니다.
② 채무자 변경
ⓐ 근저당권자의 피담보채권이 확정되기 전에 기본계약상의 채무자의 지위를 제3자에게 계약에 의하여 인수한 경우 근저당권 변경등기를 신청할 수 있습니다.
ⓑ 근저당권자의 피담보채권이 확정된 후에 제3자가 피담보채무를 인수한 경우에도 근저당권 변경을 신청할 수 있습니다.
→ 근저당권 변경계약서의 작성
근저당권의 변경사항을 합의하는 근저당권채권최고액변경계약서 또는 채무자변경계약서를 작성하여야 합니다.
→ 등기신청서 작성
등기원인을 변경계약으로 하는 근저당권변경등기 신청서를 작성하여야 합니다.
→ 등록면허세 고지서 발급 및 납부
관할 시, 군, 구청 세무과에 가시면 등록면허세 납부고지서를 받을 수 있습니다. 등록면허세는 건당 6,000원이며, 지방교육세는 등록면허세액의 20%입니다. 납부한 고지서 중 영수필증의 「등기소보관용」은 신청서 '을'지 빈 공간에 붙이고, 「등기소에서 세입관서 통보용」은 핀 등으로 고정시켜서 제출하시면 됩니다.
→ 등기신청수수료 매입
부동산 개수당 3,000원어치의 등기신청수수료를 등기신청서 을지 하단에 첩부하여야 합니다. 등기신청수수료는 대개 등기소 안의 은행(제일,신한 등)에서 매입합니다.
→ 등기신청서 작성
등기원인을 변경계약으로 하는 근저당권변경등기 신청서를 작성하여야 합니다.
→ 등록면허세 고지서 발급 및 납부
관할 시, 군, 구청 세무과에 가시면 등록면허세 납부고지서를 받을 수 있습니다. 등록면허세는 건당 6,000원이며, 지방교육세는 등록면허세액의 20%입니다. 납부한 고지서 중 영수필증의 「등기소보관용」은 신청서 '을'지 빈 공간에 붙이고, 「등기소에서 세입관서 통보용」은 핀 등으로 고정시켜서 제출하시면 됩니다.
→ 등기신청수수료 매입
부동산 개수당 3,000원어치의 등기신청수수료를 등기신청서 을지 하단에 첩부하여야 합니다. 등기신청수수료는 대개 등기소 안의 은행(제일,신한 등)에서 매입합니다.
→ 관할등기소에 제출
등기신청서 갑지,을지, 변경계약서, 위임장, 신청서 부본(시청통보용),인감증명서, 등기필정보, 순으로 편철한 후 날인누락 여부 및 등록면허세 영수필증, 등기신청수수료 매입유무를 확인하여 부동산소재지 관할등기소에 제출합니다.
→ 준비서류
1. 등기필정보(소유자의 등기필정보)
2. 인감증명서(소유자) - 법인인 경우 법인인감증명
3. 주민등록초본(주소이력포함) - 법인인 경우 법인등기부등본(말소사항포함)
4. 인감도장 - 법인인 경우 법인인감도장
5. 신분증 지참 – 본인참석 시
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